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限购松绑刷屏!广州该从哪里开始?

羊城房产 2018-02-19 10:02:19
标签:视丹如绿 凤山街道

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周末这几天,全国各地房产媒体都被南京、兰州等地楼市的限购松绑政策刷屏。

主要是因为这些城市针对特定人群、特定区域的楼市调控进行定向放松,从而引起大家对“未来会不会有更多城市加入”进行广泛讨论。

南京昨天的新政《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》中,包括“提高高层次人才住房公积金标准”、“高层次人才购买首套房不受户籍限制”、“降低人才落户标准”、“提高人才租赁住房补贴年限”等方面,具体政策内容可以去网上搜索。

事实上,1月4日南京出台的《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》中,就调整了人才落户政策,其中包括“允许研究生以上学历及40岁本科学历人才先落户再就业”,这相当于大大降低了南京落户门槛、对这部分人变相解除了住房限购政策。

与此同时,该《措施》还规定,对城市经济、高科技产业做出贡献的人才、专家、知名企业等进行补贴和奖励,可以看出南京对吸引高层次人才的愿望是多么热烈。

兰州1月5日出台《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,内容包括“偏远区域限购取消”、“部分区域购房不用提供社保和纳税证明”、“一二手住房限售三年”等方面,一方面对居住需求进行支持,同时也对投机行为进行打击。

再往前看,1月3日合肥限价政策松绑,而武汉、长沙、西安等地早在去年就通过人才落户等方式,给楼市限购政策撕开了一道口子。

为什么这些城市在新年刚过就迫不及待地公布了以上政策,并且政策出台时间也如此集中?

这里主要包含两方面原因。

一方面,去年12月中央经济工作会议提出“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,并要求“分清中央和地方事权,实行差别化调控”。也就是说,从今以后,各地方政府在中央“房住不炒、保持调控政策的稳定性和连续性”的大框架内,可以根据自身实际情况对楼市政策进行微调,库存没去完的抓紧去库存,而市场过热的则要坚持严格调控不放松。

另一方面,在岁末年初的时候,各地政府也在为明年的城市发展、经济建设等工作做准备,确定为“国家中心城市”的自然要为吸引产业落地、人才入住等提供方便,而其他城市也在为提高经济实力、获取国家更多政策支持而努力。

作为国内“4个全球城市”之一的广州,未来的“国际商贸中心和综合交通枢纽”,在新年这一轮“经济发展、城市建设和人才吸引”等政策热浪的推动下,是否会出台相关政策措施来加强区域经济地位、提高城市吸引力,从而获得更高的社会关注度和国家支持?

回答这个问题之前,先来看一下上面那些城市的政策出台的具体背景。

首先是兰州。

作为国家西北重镇,兰州2016年gdp为2264亿元,排名全国93位,与2015年相比增长8.3%。近两年人口增长缓慢,户籍人口稳定在320多万;从经济发展来看,房地产开发投资占固定资产投资的19.6%。

楼市方面,2017年前11个月,兰州住宅成交44790套,全年成交量估计和2016年差不多(2016年4.9万套),加上之前媒体报道兰州库存偏大,所以目前部分区域库存可能还没有去完,因此出台上述限购松绑政策情有可原。

另外是南京和合肥。

这两个城市2017年楼市受政策调控的影响很大,南京今年住宅成交6.2万套、约为去年的一半,而合肥今年更惨,全年住宅成交2万余套,大概为2016年的四分之一。

从经济来看,这两个城市近年发展还算可以,南京去年gdp超过万亿、紧追苏州,未来凭借省会城市优势有可能实现反超,而合肥虽然成为“国家中心城市”没有希望,但近年来经济实力名次也逐年上升。

在房地产开发投资方面,南京占固定资产总额的33.3%,而合肥占20.8%,因此房地产行业都对地方经济有巨大贡献。

因此,这两个城市出台楼市政策,一方面想让2018年楼市有所恢复,继续对经济发展提供支撑,另外一方面从提高经济质量的角度出发,通过吸引高层次人才和高科技产业来升级产业结构、提高经济层次,从而提高城市的综合竞争力,在这方面南京、武汉、郑州等城市是保持一致的。

反观广州,2017年GDP超过2万亿元已经没有悬念,虽然总量将会被深圳超越,但经济质量逐年提高,未来高端制造、信息技术、生物医药等高科技产业将替换传统产业逐步成为主流,城市经济发展对房地产行业依赖也将逐步减弱,这使得地产行业将向民生工程进行转变。

另一方面,2017年广州楼市没有想象的那样糟糕,全年住宅成交近9万套,比2016年仅少30%,表现比北京、上海、深圳和上面出台政策的城市都要好。另外土地市场也创历年新高,全年商住地块成交367万方,比2016年增加55%。

最后,虽然目前广州限购政策是全国最严的城市之一(与北京、上海、深圳一样,都是5年社保、认房又认贷),但政策的执行力度并不严格,最明显的就是遍布全市项目的“双合同”现象,另外也没有出现“一二手楼市房价倒挂”的现象,而这在其他限价严格的城市是非常多见的。

因此,关于未来广州楼市政策的发展趋势,有以下判断:

首先,调控政策不会放松,仍将维持限购范围和政策力度。

事实上,去年年中在政府内部会议中,广州因楼市调控效果不明显已经被点名批评,这才有了后来“租购并举”的全国首发,因此在2017年楼市没有大幅下跌的情况下,短期内调控政策不会放松。

另外,上面提到广州政策执行力度并不严格,这种“外紧内松”的政策方式,也将为楼市调控留有余地。

其次,可以效仿南京、武汉等城市,对高层次人才落户购房进行定向松绑,一举两得。

作为未来的全球城市,广州目前产业结构急需升级,虽然过去的2017年很多重大项目落户广州,但未来这一趋势不仅要保持下去,而且更要提高质量,吸引更多的高科技项目和高质量人才落户广州。

从以上各城市产业构成对比表格来看,广州批发零售、住宿交通等传统产业比例较大,而金融、科研及信息服务等高科技产业比重过小,因此未来产业结构还有较大的调整空间,这就要求广州在引进高质量企业、项目的同时,为高级人才提供良好的工作、生活环境。

最后,提高住宅用地供应,是解决楼市问题的根本。

虽然2017年住宅用地供应与2016年相比增加不少,但从历年住宅用地供应计划来看,广州每一年都没有完成,即使今年的完成量也比年初提到的“5.65平方公里住宅用地供应”少很多。

另外,土地供应不足导致2017全年市场供需比例失衡,库存出清周期始终在“5-7个月”徘徊,快到年末才升至10个月以上,2017年12月出清周期为10.9个月。

因此,今年成交量下降30%固然与调控政策有直接关系,但也与“全年市场供应不足、买不到房子”密切相关,所以2018年广州住宅市场增加供应、形成“多主体供应和多渠道保障”的住房体系是大概率事件。

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